نکات اساسی مشارکت در ساخت و ساز - Manishen.com (مشهدهوم)

ثبت

نکات اساسی مشارکت در ساخت و ساز

نکات و توصیه ها محمد محمدی شاه وردی
نکات اساسی مشارکت در ساخت و ساز

مالک زمین و سرمایه‌گذار، هر دو بابت این مشارکت می‌توانند در معرض برخی آسیب‌های حقوقی قرار داشته باشند. شاید یکی از مهمترین نگرانی‌ها، عدم شناخت مالک زمین نسبت به تعهد سرمایه‌گذار برای ساخت صحیح و اتمام  به موقع پروژه باشد. بنابراین لازم است که قراردادی شفاف و قانونی بین طرفین امضا شود تا تصمیم به مشارکت، پشیمانی به همراه نداشته باشد.

1- اساس مشارکت در ساخت باید بر تجربه، خوش نامی، توانایی مالی وفنی، وفاداری و پیمان داری، دانش و تخصص باشد.

2- تعیین قدرالسهم شرکاء با توجه به نوع سند، محله، سازنده و ... بسیار متفاوت و متغیر است. این قدرالسهم درهنگام شراکت با سازندگان تجربی کفهء قدرالسهم به نفع مالک توافق می شود ولی در مشارکت با مهندسین و آرشیتکت، کفه قدرالسهم به نفع سازندگان است. اگرچه در واقع هر دو طرف در این نوع مشارکت بسیار راضی خواهند بود.
.برای قرارداد های مشارکت در ساخت، ضمانت اجرایی قابل قبولی باید تعریف و توافق کرد.

3- پس از اتمام سقف، ستون و دیوارچینی حتما فی مابین شریک، سازنده و مالک، تقسیم نامه ای شفاف و صریح با توجه به میزان قدرالسهم، کیفیت و زمان فروش واحدهای متعلق به خود تنظیم شود.

4- انتخاب یک ناظر دلسوز و مجرب جهت نظارت بر کیفیت اجرایی شریک سازنده نباید فراموش شود.

5- انتقال قدرالسهم عرصه به نام شریک سازنده پس از اتمام سقف وستون و دیوار چینی صورت پذیرد.

6- حق دخل و تصرف برای مالک حفظ شود تا در صورت تاخیر و تعطیلی پروژه توسط شریک سازنده، مالک بتواند برای تأمین مخارج پس از فروش قدرالسهم اعیانی با مجوز قضایی دخالت نماید.

7- کیفیت ساخت آپارتمان های متعلق به مالک و شریک سازنده یکسان و برابر باشد.

8- برای حل اختلاف احتمالی برای تفسیر مفاد و توافقات از حکمیت و داوری استفاده شود.

9- توصیه می شود به جای طمع در میزان قدرالسهم اعیانی با سازنده خوش نام، معتبر و باتجربه شریک شود.

10- به جای فسخ واِقاله قرارداد مشارکت در ساخت، قرادادی مطمئن و اصولی تنظیم شود. فسخ و اقاله قرارداد، پس از شروع عملیات تخریب و یا گودبرداری دیگر معنا و مفهومی ندارد.

11- برای انتخاب نقشه معماری و ... حتماً فعالانه مشارکت داشته باشید.

12- اجازه اخذ وام به هر عنوان به شریک سازنده داده نشود.

13- در تعیین میزان خسارت نباید افراط و تفریط شود.

14- حتما موارد بیمه ساختمان و مسئولیت ساخت و اجراء در ضمن قرارداد رعایت و توجه شود.

15- مدت تأخیر مجاز و غیر مجاز مجری و شریک سازنده صریحاً مشخص شود.

16- حتماً آزمایش خاک از شریک سازنده مطالبه شود.

17- مسئولیت پاسخگویی به هرگونه دعوی حقوقی و کیفری و سایر ادعاها به عهده شریک سازنده گذاشته شود.

18- قبل امضاء قرارداد مشارکت راجع به کم و کیف اجرای تعهدات و قول و قرار شریک سازنده مفصلاً تحقیق شود.

19- موضوع هارد شیپ (شرط مذاکره مجدد) در صورت بروز حوادث غیرمترقبه و سیاسی و اقتصادی در متن قرارداد منظور شود.

20- برای اجرای تعهدات شریک سازنده، امتیاز و تشویقی جهت حسن اجرای تعهدات در نظر گرفته شود.

21- مبنای تعیین قدرالسهم برای طرفین براساس قیمت عرصه و میزان هزینه ساخت و ... می باشد.

22- واحدهای شراکتی فی مابین مالک و شریک سازنده با توجه به میزان قدر السهم آنان و نحوه بهره برداری و کیفیت فروش و اجاره صریحاً مشخص شود.

23- کیفیت تحویل آپارتمان ها براساس قابلیت بهره برداری و بدون هیچ عیب و ایرادی باید همراه باشد.

24- پس از اتمام هر مرحله از ساخت وساز، به مالک تحویل شود و از وی اقرار گرفته شود. برای این منظور از شرکت های متخصص گواهی، تائیدنامه اخذ و یک نسخه به مالک تحویل شود.

25- قبل از فک رهن ملک توسط مالک، هیچ گونه اقدامات اجرایی و اداری انجام ندهید.

26- تکلیف مصالح ساختمان های کلنگی را مشخص کنید.

27- تکلیف خطوط تلفن های دایر فی مابین طرفین مشخص شود.

28- در خصوص اجازه اِعمال تغییرات توسط پیش خریداران و مالک و نحوه تأمین هزینه و مسئولیت اجرایی آن را صراحتاً مشخص نمایید.

29- تعیین تکلیف هزینه های شارژ و نگهداری ساختمان پس از تحویل ملک و نحوه تعیین هئیت مدیره ساختمان و ... مشخص شود.

30- تنظیم جدول گانت چارت (سی .پی .ام) cpm فراموش نشود.

31- هزینه های جانبی اعم از عوارض تراکم اضافی، مالیات، هزینه بیمه، هزینه های انشعاب آب، برق، گاز و ... مشخصاً و صراحتاً توافق شود.

32- از تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت با شخصیت های حقوقی اجتناب شود.

33- مسئولیت و هزینه های نحوه تنظیم سند و صورت جلسه تفکیکی و ... دقیقاً مشخص شود.

34- قرارداد به امضاء شهود طرفین برسد.

35- محل نگهداری اسناد و مدارک ملک مورد مشارکت و همچنین کیفیت وکالت نامه به نام شریک سازنده توافق شود.

36- اساس مشارکت در ساخت، شناخت کامل شریک مبنی بر تجربه، خودشناسی، توانایی مالی، وفاداری به پیمان و قرارداد است. بنابراین تحقیق  لازم صورت پذیرد.

37- تعیین قدرالسهم شرکاء بسیار متفاوت و متغیر است. مثلاً مشارکت با یک آرشیتکت خوش نام و خوش ذوق و خلاق، مالکین ترجیح می دهند درصد کمتری بگیرند، چرا که آپارتمان هایی که آرشیتکت می سازد بسیار گران تر از سازه های بنّایی است.

38- در قدرالسهم اعیانی، مشارکت در ساخت نباید طمع ورزید.

39- ضمانت اجرایی قابل قبولی را در این گونه قراردادها باید تعریف کرد.

40- تقسیم نامه بین شرکاء تنظیم شود با تعیین شرایط حق فروش واحدهای متعلق به هریک از دو شریک.

41- انتخاب یک ناظر دلسوز و مجرب جهت نظارت بر کیفیت اجرایی شریک سازنده.

42- انتقال قدرالسهم عرصه به نام شریک سازنده، پس از پرداخت کل هزینه تراکم و جواز و پس از اتمام سقف و ستون و دیوارچینی صورت پذیرد.

43- حق دخل و تصرف برای مالک حفظ شود تا در صورت تأخیر غیرمتعارف و تعطیلی تعمدی پروژه توسط شریک سازنده، مالک بتواند برای تأمین مخارج، پس از فروش قدرالسهم اعیانی با مجوز قضایی دخالت نماید.

44- کیفیت سازه ها چه متعلق به قدرالسهم شریک سازنده باشد و چه مالک باید برابر باشد.

45- برای حل اختلاف احتمالی، داورِ مرضی الطرفین تعیین شود.

درباره نویسنده :

محمد محمدی شاه وردی

پوشش کامل ملک در 3منطقه مهم مشهد احمدآباد ملک آباد و وکیل آباد      پدیده دیگر در مشهد
091518XXXXX (نمایش کامل)
طالقانی، کارگزاری سراسری املاک شاه وردی
مشارکت در ساخت

1
اشتراک گذاری:
شهاب رفیعی

شهاب رفیعی

املاک کاسپین - 093522XXX (نمایش کامل)
4 ماه پیش
0

تشکر مطالب بسیارمفیدوکاربردی بود

عظیم بختیاری

عظیم بختیاری

4 ماه پیش
0

بسیار عالی

سایر نکات و توصیه ها

مطالب جالب و خواندنی, مشارکت در ساخت یا مشارکت در باخت؟

افزایش روزافزون قیمت ملک از یک سو و تورم لجام گسیخته و عدم ثبات اقتصادی از سوی دیگر، باعث شده سرمایه و نقدینگی جامعه به سوی ملک و آپارتمان و ساخت و ساز گرایش پیدا کند. از این رو سازندگان مستقیم، توسط بنگاه‌های مسکن دارندگان املاک قدیمی‌ یا اصطلاحا ...

ادامه مطلب
مطالب جالب و خواندنی, 12 ویژگی یک مشاور حرفه ای مسکن

مشاوره مسکن یک حرفه است و تمام افرادی که در این مسیر قدم گذاشته اند می بایست رفتار حرفه ای داشته باشند. یک مشاور و بازاریاب حرفه ای برای اجرای یک مشاوره صحیح چند اصل را باید رعایت نماید

ادامه مطلب
مطالب جالب و خواندنی, تکنیک های کاری متدوال برای مشاورین املاک

برای توضیح این بحث که صد البته بسیار گسترده هم می باشد، ابتدا با پرسش یک مشاور که به تازگی فعالیت خود در این صنف را آغاز کرده شروع می کنیم. پرسش : به مدت دو ماه است در صنف مشاورین املاک فعال هستم ولی درآمدی ندارم. برای رسیدن ...

ادامه مطلب
مطالب جالب و خواندنی, از بوی بد سرویس بهداشتی خلاص شوید!

یکی از مواردی که در فضای داخلی خانه می تواند آزاردهنده باشد استشمام بوی نامطبوع فاضلاب است که نشان دهنده نشت گاز سمی سولفید هیدروژن یا گاز فاضلاب به داخل منزل است. این بو می تواند دائمی باشد و یا فقط در زمان های مختلف در آشپزخانه، سرویس بهداشتی، ...

ادامه مطلب
مطالب جالب و خواندنی, نحوه شستشوی انواع کاغذ دیواری

امروز می خواهم در مورد قابل شستشو بودن یا نبودن کاغذ دیواری ها با شما صحبت کنم. متاسفانه نگاه غلطی که در افکار عمومی نسبت به قابلیت شستشو کاغذ دیواری ها هست این دیدگاه و معیار را برای انتخاب کاغذ دیواری قرار می دهد و متاسفانه فروشندگان، این موضوع ...

ادامه مطلب
مطالب جالب و خواندنی, چم‌و‌خم‌های سرمایه‌گذاری املاک از زبان برایان تریسی

حتی در بحرانی‌ترین شرایط، باز هم بودند افرادی که از بازار ملک و املاک سود بردند و همواره به ثروت خود افزودند. این اتفاق صرفا به‌خاطر این بود که سرمایه‌گذاران با استفاده از قوانینی کاملا ساده و البته کاربردی توانستند سرمایه خود را مدیریت و در مسیری درست سرمایه‌گذاری ...

ادامه مطلب
مطالب جالب و خواندنی, فوت و فن های اسباب کشی آسان و بی دردسر

اسباب کشی شاید کار جالب و آسانی نباشد و بسیاری از افراد آن را خسته کننده بدانند، اما اگر آن را با برنامه ریزی انجام دهید و به تقسیم بندی زمان و تفکیک کارها بپردازید، از تداخل کارها جلوگیری کرده و از این کار کسل کننده نیز لذت خواهید ...

ادامه مطلب
مطالب جالب و خواندنی, نکاتی برای مذاکره بهتر در معاملات املاک و مستغلات

در حالی که تمام وقت خود را صرف عالی جلوه دادن مذاکره ها می کنید، یادگیری چند راهبرد ساده در مذاکره موجب پیشروی شما در رقابت های بازار می‌شود و در مذاکره با فروشندگان بی انگیزه، خریداران زیرک و باهوش و پیمانکاران سرسخت به شما کمک می‌کند. این مطلب ...

ادامه مطلب
مطالب جالب و خواندنی, نگاهی به حقوق تجاری املاک

در مورد املاک با کاربری های مختلفی نظیر زراعی، باغی، مسکونی، آموزشی و تجاری مواجه هستیم. در مورد املاکی که از آن ها استفاده تجاری می شود، گاه با اصطلاحات و موضوعات مشابه و گاه متفاوتی روبرو می شویم. بسیار شنیده اید که سرقفلی یک مغازه واگذار شد یا ...

ادامه مطلب
مطالب جالب و خواندنی, 6 نکته ضروری هنگام خرید ملک

جالب است بدانید که مهمترین و بیشترین دعاوی مطرح شده در دادگاه ها موضوع دعاوی ملکی است و علت عمده و اساسی آن عدم توجه دوطرف یا یکی از آنها در هنگام تنظیم قرارداد خرید و فروش می باشد.برای همین منظور 6 نکته که بیشترین مشکلات در مورد آنها ...

ادامه مطلب