نگاهی به حقوق تجاری املاک

در مورد املاک با کاربری های مختلفی نظیر زراعی، باغی، مسکونی، آموزشی و تجاری مواجه هستیم. در مورد املاکی که از آن ها استفاده تجاری می شود، گاه با اصطلاحات و موضوعات مشابه و گاه متفاوتی روبرو می شویم. بسیار شنیده اید که سرقفلی یک مغازه واگذار شد یا به فلان مغازه حق کسب و پیشه تعلق می گیرد یا فلان مغازه در اجاره است. وجه تشابه تمام این اصلاحات در منافع ان ملک است زیرا در اینجا بحثی در مالکیت عرصه و اعیان نیست. در مورد اجاره بحث تا حدودی روشن است و به ویژه با حاکمیت قانون موجر و مستاجر مصوب سال 1376 کمتر مشکلی پیش می آید و تعلق سرقفلی هم تابع قرارداد است. اما تا پیش از سال 76 ما به کرات با اصطلاحات حق کسب و پیشه و سرقفلی مواجه هستیم.

قراردادهای اجاره که قبل از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده‌اند، مشمول قانون موجر و مستاجر ۱۳۵۶ می‌باشند و اگر از آن زمان تا به حال هم ادامه یافته باز هم تابع همان قوانین هستند.

در قوانین مدون نیز، ما با دو کلمه روبرو می‌شویم: سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت. در جامعه ما گاه این دو به یک معنی به کار رفته و گاه از هم تفکیک شده‌اند و با معانی مختلف مطرح شده‌اند. اما سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستاجر می‌گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند. در حالی که حق کسب و تجارت حقی است که به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستاجر محل کسب و پیشه و تجارت به وجود می‌آید. درنتیجه بعد از اینکه مستاجر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار بدست آورد، حقی برای او به وجود می‌آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می‌گویند. پس این دو در ماهیت کاملاً باهم متفاوت هستند.

وقتی به قوانین سال‌های ۱۳۲۲ تا ۱۳۷۶ نگاه می‌کنیم هر جا کلمه سرقفلی به کار رفته منظور حق کسب و پیشه و تجارت بود. این در حالی است که مشروعیت در حق کسب و پیشه و تجارت همیشه از لحاظ شرعی محل بحث و مناقشه و تردید بود. اما سرقفلی همیشه مجاز بوده است. علت اینکه حق کسب و پیشه و تجارت در قوانین ما بیشتر مورد توجه است، بخاطر این بود که مستاجر مدتی زحمت کشیده و مشتری به دست آورده و و قتی او را از محل بیرون می‌کنند مشتری‌ها را ازدست می‌دهد و در محل جدید باید دوباره مدتی وقت صرف کند تا مشتری جدید بیاید. به همین دلایل قانون گذار از مستاجرها حمایت می‌کند. به طور کلی حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی بعد از انعقاد قرارداد اجاره به وجود می‌آید.

شرایط بسیاری در تعیین نهایی میزان حق سرقفلی و کسب و پیشه وجود دارند و دادگاه ها امروزه در صورت اختلاف موضوع را از طریق کارشناس رسمی دادگستری تعیین می کنند. از سال ۱۳۷۶ به بعد در خصوص اماکن تجاری منعقد شده، گرفتن سرقفلی در آنها جایز است اما حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر تعلق نمی‌گیرد. ماده ۶ قانون سال ۷۶ می‌گوید، هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند می‌تواند مبلغی به عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند و مستاجر می‌تواند در طول مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی در یافت کند مگر آنکه در ضمن حق اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

و اگرچه بدیهی است اما به موجب تبصره همین ماده چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند، پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی را ازمالک ندارد.
در هر حال این موضوع بحثی بسیار گسترده و دارای موارد اختلافی زیادی است که در صورتیکه پرسشی برای دوستان باشد قابل پاسخ خواهد بود.