مشارکت در ساخت یا مشارکت در باخت؟ - Manishen.com (مشهدهوم)

ثبت

مشارکت در ساخت یا مشارکت در باخت؟

نکات و توصیه ها عادل مقدم
مشارکت در ساخت یا مشارکت در باخت؟

افزایش روزافزون قیمت ملک از یک سو و تورم لجام گسیخته و عدم ثبات اقتصادی از سوی دیگر، باعث شده سرمایه و نقدینگی جامعه به سوی ملک و آپارتمان و ساخت و ساز گرایش پیدا كند. از این رو سازندگان مستقیم، توسط بنگاه‌های مسكن دارندگان املاک قدیمی‌ یا اصطلاحا كلنگی را تشویق به مشاركت در ساخت آپارتمان می‌كنند. رویه و عرف معمول بدین شكل است كه فردی به عنوان مالک زمین خود را به عنوان آورده، به اختیار فردی تحت عنوان سازنده قرار می‌دهد و سازنده، تعهد می‌كند كه مبلغی برای ساخت آپارتمان روی زمین سرمایه‌گذاری كند به نسبت میزان سرمایه آورده شده كه بر اساس آن توافق صورت می‌گیرد، طرفین در آپارتمان‌های ساخته شده مالک می‌شوند.

این نوع معامله و توافق برای طرفین سودآور است زیرا ارزش افزوده حاصل از ساخت، ساختمان روی زمین مبلغی قابل توجه خواهد بود كه حتی با توجه به تقسیم آن بین سازنده و مالک زمین، ارزش كلانی را برای آنها ایجاد خواهد كرد اما مشاركت در ساخت یک زمین مانند هر فعالیت اقتصادی دیگر دارای مشكلاتی است. این مشكلات دارای ابعاد گوناگون اداری، تخصصی و حقوقی است. گاه موضوع مشكل بین طرفین قرارداد با اداره ثبت اسناد و املاک است. گاه بین سازنده و پیمانكاران مختلف اما شاه‌بیت مشکلات، خلف‌ وعده طرفین است. لذا حتی‌الامكان تنظیم و انعقاد قرارداد مشاركت باید تعهدات به طور صریح، صحیح و شفاف و كامل بیان شود و ضمانت اجرای لازم برای عدم رعایت آنها مدنظر گرفته شود. درتنظیم قرارداد مشاركت در ساخت، برای حفظ حقوق مالک زمین از یک سو و صیانت از حقوق سرمایه‌گذار از سوی دیگر باید نكاتی را رعایت كرد.

ساخت آپارتمان و تأمین سرمایه برای مالک زمین امری بسیار دشوار و زمان‌بر و پر‌هزینه خواهد بود و احتمال دارد عملا این امر غیرمقدور باشد و اقدام حقوقی نیز صرفا به صدور یک برگ رأی بینجامد كه اجرای رأی خود اگر غیرممكن نباشد، بسیار دشوار خواهد بود. در مقابل اگر مالک به تعهد خود در قبال سرمایه‌گذار به انتقال ملک اقدام نكند، صرفا یک عمل اداری گرچه هزینه بر، یعنی مراجعه به دادگاه و الزام طرف مقابل به تنظیم سند رسمی‌ خواهد بود.

گاه موضوع مشكل بین طرفین قرارداد با اداره ثبت اسناد و املاک است گاه بین سازنده و پیمانكاران مختلف اما شاه‌بیت مشکلات، خلف‌ وعده طرفین است. لذا حتی‌الامكان تنظیم و انعقاد قرارداد مشاركت باید تعهدات به طور صریح، صحیح و شفاف و كامل بیان شود و ضمانت اجرای لازم برای عدم رعایت آنها مدنظر گرفته شود. در تنظیم قرارداد مشاركت در ساخت، برای حفظ حقوق مالک زمین از یک سو و صیانت از حقوق سرمایه‌گذار از سوی دیگر باید نكاتی را رعایت كرد.

تعهدات طرفین

در تعهدات بین طرفین برخی از این تعهدات منجر به فاسد کردن صحت عقد خواهند شد و برخی نیز فقط خود فاسد هستند که این دو دسته در مقابل تعهدات صحیح قرار می گیرند. برای یادآوری عنوان می کنیم که در حقوق مدنی شروط به سه دسته صحیح، باطل و مبطل تقسیم می شوند که هر کدام شرایط خاص خود را دارند و باعث ایجاد اثرات متفاوتی در عقد خواهند شد.

همانطور که گفتیم در مشارکت در ساخت اولین تعهد مالک آن است که زمین خود را به تصرف مجری دهد و در مقابل، مجری متعهد می شود که مراحل ساخت آپارتمان را با توجه به مفاد قرارداد، اجرا کند. اما آنچه باید دانست این است که ماهیت حقوقی این شروط بنا به مورد متفاوت می باشد اما شروط ضمن عقد آنقدر زیاد است که هر کس با توجه به موقعیت خاص خود می تواند شرطی متفاوت از سایرین برای درج در عقدی خاص تعیین نماید که در این موارد می توان به صورت جداگانه و بر مبنای قواعد عمومی قراردادها به تحلیل این شروط پرداخت.

اما از دیدگاه دیگر می توان انواع شروط را به مناسبت متعهد و متعهد له دسته بندی نمود که مصداق آن در این عقد خاص مالک و مجری هستند که هر کدام با توجه به نوع مشارکت شان در قرارداد باعث ظهور شرطی خاص به عنوان مقتضای ذات عقد خواهند شد، برای مثال مالک نمی تواند شرطی بر خلاف تسلیم زمین به مجری در نظر بگیرد – زیرا خلاف مقتضای ذات عقد خواهد بود – هر چند در تعیین نحوه تسلیم زمین آزاد است و مجری نیز هر چند به اندازه مالک لازم نیست تعهد مشخصی داشته باشد اما شروط ضمن عقد نمی تواند به کلی وی را از تعهدات خویش مبرا نماید – زیرا این حالت باعث استفاده بلا جهت وی و خلاف اصول کلی حقوقی می باشد.

مدت زمان اجرای قرارداد

مدت قرارداد لازم است به شکل یک برنامه زمانبندی باشد تا سازنده ملزم به پیشبرد پروژه طبق برنامه باشد. معمولاً اجرای پروژه به چند مرحله تقسیم و برای اجرای هر مرحله مدت زمان خاصی پیش بینی می‌شود و همچنین باید برای تأخیر در هر یک از مراحل برنامه زمانبندی قرارداد ضمانت اجرا مشخص شود.

اگر برنامه زمانبندی پیش بینی نکنید تا پایان مدت قرارداد نمی توانید مدعی تخلف سازنده در خصوص مدت زمان اجرا شوید و در حالیکه اطمینان به عدم اجرای پروژه دارید ناچار باید تا پایان زمان اجرای قرارداد صبر نموده و بعد از آن اقدامات قضایی را شروع نمائید که نتیجه آن ورود ضرر زیاد به مالک است.

پیش بینی ضمانت اجراهای لازم برای انجام تعهدات طرفین

تعهدات مالک تحویل ملک در زمان مقرر و معمولاً دادن وکالت کاری به سازنده است که تا سازنده امکان مراجعه به شهرداری و اخذ پروانه ساختمانی را داشته باشد. در مواردی هم ممکن است پروانه ساختمانی توسط مالک اخذ شده باشد و نیاز به این وکالت کاری نباشد.

در قرارداد معمولاً تاریخ شروع مدت زمان قرارداد را تاریخ تحویل ملک توسط مالک قرار می‌دهند که باید تحویل با صورتجلسه کتبی به عمل آید و بدین شکل تأخیر در تحویل منجر به کاهش مدت زمان اجرای قرارداد نمی‌گردد و برای تأخیر در تحویل تا یک مدت زمان مشخص خسارت تأخیر قرار داده و برای بعد از آن تاریخ به سازنده حق فسخ قرارداد می‌دهند. مالک باید زمینه اجرای قرارداد و ادامه پروژه را تا آنجا که مربوط به اوست فراهم آورد مراجع قانونی مانند شهرداری وسایر نهادهای ذیربط مالک را به رسمیت می‌شناسند لذا مالک باید وکالت کاری جامع در این خصوص به سازنده بدهد و یا اینکه در موارد لازم شخصاً امور قانونی مربوطه را پیگیری نماید تا از اختلال در ادامه کار پروژه جلوگیری شود.

اگر برنامه زمانبندی پیش بینی نکنید تا پایان مدت قرارداد نمی توانید مدعی تخلف سازنده در خصوص مدت زمان اجرا شوید و در حالیکه اطمینان به عدم اجرای پروژه دارید ناچار باید تا پایان زمان اجرای قرارداد صبر نموده و بعد از آن اقدامات قضایی را شروع نمائید که نتیجه آن ورود ضرر زیاد به مالک است. از آنجا که سند رسمی به نام مالک می‌باشد سازنده خواستار تنظیم سند به نام خودش به نسبت سهام وی در مال مورد مشارکت می‌باشد. به نظر می‌رسد که باید ازتنظیم سند به نام سازنده در ابتدای قرارداد خودداری شود و دلیل آن روشن است چرا که هنوز سازنده آورده‌ای ندارد تا بتواند بخشی از آورده مالک را سهیم شود لذا بهتر است پس از پیشرفت پروژه به میزان 50 % به همین میزان از سهم سازنده به نام وی تنظیم سند شود و الباقی در پایان پروژه معهذا تضمین لازم از مالک در این خصوص اخذ شود و ضمانت اجراهای لازم از قبیل خسارت تأخیر در تنظیم سند و یا وجه التزام کافی در قرارداد پیش بینی شود.

وضعیت پروژه در صورت فسخ قرارداد از ناحیه مالک

ممکن است پروژه برای مثال 20% پیشرفت داشته باشد و به دلیل توقف اجرا وبا استفاده از شرط مندرج در قرارداد مالک قرارداد را فسخ نماید. در اینصورت وضعیت حقوق سازنده چگونه است؟

در این خصوص اگر ترتیب خاصی در قرارداد پیش بینی نشده باشد لازم است که مالک با اخذ تامین دلیل هزینه های انجام شده توسط سازنده را برآورد نماید و در اینصورت سازنده بالنسبه به آورده خود در پروژه شریک خواهد بود که آثار و عواقب بعدی مال مشترک گریبان گیر پروژه خواهد شد.

لازم است برای اجتناب از چنین وضعیتی در قرارداد پیش بینی شود که در صورت تحقق شرایط فسخ و اجرای آن از ناحیه مالک سازنده تنها مستحق مطالبه هزینه های انجام شده آن هم پس از کسر خسارات می باشد و هیچگونه حق عینی در مال مورد مشارکت نخواهد داشت.

منبع : تبیان

درباره نویسنده :

عادل مقدم

با 15 سال سابقه و تجربه در زمینه مشاوره امور ملکی در خدمت شما هستیم ...
093611XXXXX (نمایش کامل)
حاشیه وکیل آباد، بعد از بلوار دانش آموز، مسکن شارین
مشارکت در ساختنقدینگیمشاورین املاکقرارداد

2
اشتراک گذاری:
محمدرضا لشگرنویس

محمدرضا لشگرنویس

مشاورین املاک لشگرنویس - 091581XXX (نمایش کامل)
1 سال پیش
0

بسیار عالیست

سایر نکات و توصیه ها

مطالب جالب و خواندنی, 12 ویژگی یک مشاور املاک حرفه ای

مشاوره مسکن یک حرفه است و تمام افرادی که در این مسیر قدم گذاشته اند می بایست رفتار حرفه ای داشته باشند. یک مشاور و بازاریاب حرفه ای برای اجرای یک مشاوره صحیح چند اصل را باید رعایت نماید

ادامه مطلب
مطالب جالب و خواندنی, تکنیک های کاری متدوال برای مشاورین املاک

برای توضیح این بحث که صد البته بسیار گسترده هم می باشد، ابتدا با پرسش یک مشاور که به تازگی فعالیت خود در این صنف را آغاز کرده شروع می کنیم. پرسش : به مدت دو ماه است در صنف مشاورین املاک فعال هستم ولی درآمدی ندارم. برای رسیدن ...

ادامه مطلب
مطالب جالب و خواندنی, از بوی بد سرویس بهداشتی خلاص شوید!

یکی از مواردی که در فضای داخلی خانه می تواند آزاردهنده باشد استشمام بوی نامطبوع فاضلاب است که نشان دهنده نشت گاز سمی سولفید هیدروژن یا گاز فاضلاب به داخل منزل است. این بو می تواند دائمی باشد و یا فقط در زمان های مختلف در آشپزخانه، سرویس بهداشتی، ...

ادامه مطلب
مطالب جالب و خواندنی, نحوه شستشوی انواع کاغذ دیواری

امروز می خواهم در مورد قابل شستشو بودن یا نبودن کاغذ دیواری ها با شما صحبت کنم. متاسفانه نگاه غلطی که در افکار عمومی نسبت به قابلیت شستشو کاغذ دیواری ها هست این دیدگاه و معیار را برای انتخاب کاغذ دیواری قرار می دهد و متاسفانه فروشندگان، این موضوع ...

ادامه مطلب
مطالب جالب و خواندنی, چم‌و‌خم‌های سرمایه‌گذاری املاک از زبان برایان تریسی

حتی در بحرانی‌ترین شرایط، باز هم بودند افرادی که از بازار ملک و املاک سود بردند و همواره به ثروت خود افزودند. این اتفاق صرفا به‌خاطر این بود که سرمایه‌گذاران با استفاده از قوانینی کاملا ساده و البته کاربردی توانستند سرمایه خود را مدیریت و در مسیری درست سرمایه‌گذاری ...

ادامه مطلب
مطالب جالب و خواندنی, نکات اساسی مشارکت در ساخت و ساز

مالک زمین و سرمایه‌گذار، هر دو بابت این مشارکت می‌توانند در معرض برخی آسیب‌های حقوقی قرار داشته باشند. شاید یکی از مهمترین نگرانی‌ها، عدم شناخت مالک زمین نسبت به تعهد سرمایه‌گذار برای ساخت صحیح و اتمام  به موقع پروژه باشد. بنابراین لازم است که قراردادی شفاف و قانونی بین ...

ادامه مطلب
مطالب جالب و خواندنی, فوت و فن های اسباب کشی آسان و بی دردسر

اسباب کشی شاید کار جالب و آسانی نباشد و بسیاری از افراد آن را خسته کننده بدانند، اما اگر آن را با برنامه ریزی انجام دهید و به تقسیم بندی زمان و تفکیک کارها بپردازید، از تداخل کارها جلوگیری کرده و از این کار کسل کننده نیز لذت خواهید ...

ادامه مطلب
مطالب جالب و خواندنی, نکاتی برای مذاکره بهتر در معاملات املاک و مستغلات

در حالی که تمام وقت خود را صرف عالی جلوه دادن مذاکره ها می کنید، یادگیری چند راهبرد ساده در مذاکره موجب پیشروی شما در رقابت های بازار می‌شود و در مذاکره با فروشندگان بی انگیزه، خریداران زیرک و باهوش و پیمانکاران سرسخت به شما کمک می‌کند. این مطلب ...

ادامه مطلب
مطالب جالب و خواندنی, نگاهی به حقوق تجاری املاک

در مورد املاک با کاربری های مختلفی نظیر زراعی، باغی، مسکونی، آموزشی و تجاری مواجه هستیم. در مورد املاکی که از آن ها استفاده تجاری می شود، گاه با اصطلاحات و موضوعات مشابه و گاه متفاوتی روبرو می شویم. بسیار شنیده اید که سرقفلی یک مغازه واگذار شد یا ...

ادامه مطلب
مطالب جالب و خواندنی, 6 نکته ضروری هنگام خرید ملک

جالب است بدانید که مهمترین و بیشترین دعاوی مطرح شده در دادگاه ها موضوع دعاوی ملکی است و علت عمده و اساسی آن عدم توجه دوطرف یا یکی از آنها در هنگام تنظیم قرارداد خرید و فروش می باشد.برای همین منظور 6 نکته که بیشترین مشکلات در مورد آنها ...

ادامه مطلب