لطفا صفحه رو مجددا بارگذاری کنید.

بارگذاری

شرایط قرارداد سرقفلی مغازه

سلام
در نوشتن قرارداد سرقفلی یک باب مغازه کدام شروط باید نوشته گردد تا بعدا مشکل پیش نیاد لطفا تیتر وار بیان کنید؟ با سپاس

5 پاسخ برای این سوال پاسخ بدید
املاک سراسری مبین مشهد
1398/01/25

سلام
اخذ مجوز انتقال از مالک در صورت نبود رضایت: در صورتی که مالک به انتقال ملک راضی نباشد، مالک سرقفلی (مستاجر) می‌تواند با مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز انتقال، به صورت قانونی، به انتقال سرقفلی اقدام کند.


توجه به مدت اجاره در صورت وجود حق انتقال: در صورتی که مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، باید توجه کنید که آیا مدت اجاره‌اش منقضی شده یا خیر؟ در صورت انقضای مدت، بهتر است ابتدا از طریق مراجع قضایی علیه مالک، دعوای الزام به تنظیم اجاره‌‌نامه را مطرح کنید و سپس انتقال ملک را انجام دهید.

چگونگی انتقال سرقفلی

انتقال سرقفلی حالات مختلفی دارد که شامل انتقال اختیاری؛ انتقال قهری و انتقال قضایی است.


انتقال اختیاری: سرقفلی یک ملک گاهی اختیاری و با میل و رغبت مالک سرقفلی به فرد دیگری منتقل می‌شود که ممکن است با سند عادی یا سند رسمی باشد.


انتقال قهری: زمانی انتقال قهری مطرح می‌شود که شخص فوت کند و حقوق حاصل از اجاره، به ورثه او انتقال یابد.


انتقال قضایی: وقتی از طرف مقام قضایی، حکم به انتقال سرقفلی ملک داده می‌شود، این انتقال را «انتقال قضایی» می‌گویند.

انتقال سرقفلی با سند عادی


اگر سند سرقفلی، عادی بوده و حق انتقال در آن قید شده باشد، صاحب سرقفلی می‌تواند آن را منتقل کند؛ مشروط به اینکه انتقال جدید با سند رسمی باشد. به عبارت دیگر، حتی با وجود حق انتقال، مالک سرقفلی نمی‌تواند با سند عادی، سرقفلی را منتقل کند.

انتقال سرقفلی با سند رسمی


در صورتی که سند سرقفلی رسمی باشد، باید دید مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را دارد یا خیر. اگر مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، می‌تواند با سند رسمی، حقوق قانونی خود را به شخص ثالث منتقل کند.
البته حتی با وجود حق انتقال به غیر، مالک سرقفلی نمی‌تواند با سند عادی، سرقفلی را به شخص ثالث انتقال دهد و در این مواقع، مالک سرقفلی الزاماً باید با سند رسمی به انتقال سرقفلی ملک اقدام کند.

نداشتن حق انتقال به غیر


انتقال غیرقانونی سرقفلی یکی از مواردی است که حق سرقفلی را ساقط می‌کند. اشخاصی که بدون داشتن حق انتقال سرقفلی، آن را انتقال می‌دهند، مرتکب تخلف شده‌اند و با طرح دعوا از طرف مالک، سقوط نصف حق سرقفلی آنها حتمی است. علاوه بر این، نصف دیگر این حق، به قیمت روز به مستاجر متخلف پرداخت خواهد شد.

اقداماتی که موجب اسقاط حق سرقفلی می‌شوند

انتقال به غیر: در صورتی که با عدم وجود حق انتقال، مالک سرقفلی اقدام به انتقال (فروش) سرقفلی کند، مالک ملک می‌تواند با پرداخت نصف حق سرقفلی به مالک سرقفلی یا خریدار، محل را تخلیه کند.


تغییر شغل: تغییر شغل نیز از اقداماتی است که باعث از بین رفتن سرقفلی می‌شود. اگر در سند سرقفلی (اجاره‌نامه) شغل خاصی قید شود و مالک سرقفلی بدون اخذ رضایت مالک، اقدام به تغییر شغل کند، کل حق و حقوق قانونی وی از بین می‌رود و مالک ملک می‌تواند بدون پرداخت مبلغی ملک خود را تخلیه کند.

تعدی و تفریط: تعدی به معنای تجاوز از حدود اذن مالک یا اقدامی غیرمتعارف علیه مال دیگری است و تفریط به معنای عدم انجام تعهدات قراردادی یا متعارف برای حفظ مال دیگری است.

املاک سراسری مبین مشهد
1398/01/25

سلام
اخذ مجوز انتقال از مالک در صورت نبود رضایت: در صورتی که مالک به انتقال ملک راضی نباشد، مالک سرقفلی (مستاجر) می‌تواند با مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز انتقال، به صورت قانونی، به انتقال سرقفلی اقدام کند.


توجه به مدت اجاره در صورت وجود حق انتقال: در صورتی که مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، باید توجه کنید که آیا مدت اجاره‌اش منقضی شده یا خیر؟ در صورت انقضای مدت، بهتر است ابتدا از طریق مراجع قضایی علیه مالک، دعوای الزام به تنظیم اجاره‌‌نامه را مطرح کنید و سپس انتقال ملک را انجام دهید.

چگونگی انتقال سرقفلی

انتقال سرقفلی حالات مختلفی دارد که شامل انتقال اختیاری؛ انتقال قهری و انتقال قضایی است.


انتقال اختیاری: سرقفلی یک ملک گاهی اختیاری و با میل و رغبت مالک سرقفلی به فرد دیگری منتقل می‌شود که ممکن است با سند عادی یا سند رسمی باشد.


انتقال قهری: زمانی انتقال قهری مطرح می‌شود که شخص فوت کند و حقوق حاصل از اجاره، به ورثه او انتقال یابد.


انتقال قضایی: وقتی از طرف مقام قضایی، حکم به انتقال سرقفلی ملک داده می‌شود، این انتقال را «انتقال قضایی» می‌گویند.

انتقال سرقفلی با سند عادی


اگر سند سرقفلی، عادی بوده و حق انتقال در آن قید شده باشد، صاحب سرقفلی می‌تواند آن را منتقل کند؛ مشروط به اینکه انتقال جدید با سند رسمی باشد. به عبارت دیگر، حتی با وجود حق انتقال، مالک سرقفلی نمی‌تواند با سند عادی، سرقفلی را منتقل کند.

انتقال سرقفلی با سند رسمی


در صورتی که سند سرقفلی رسمی باشد، باید دید مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را دارد یا خیر. اگر مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، می‌تواند با سند رسمی، حقوق قانونی خود را به شخص ثالث منتقل کند.
البته حتی با وجود حق انتقال به غیر، مالک سرقفلی نمی‌تواند با سند عادی، سرقفلی را به شخص ثالث انتقال دهد و در این مواقع، مالک سرقفلی الزاماً باید با سند رسمی به انتقال سرقفلی ملک اقدام کند.

نداشتن حق انتقال به غیر


انتقال غیرقانونی سرقفلی یکی از مواردی است که حق سرقفلی را ساقط می‌کند. اشخاصی که بدون داشتن حق انتقال سرقفلی، آن را انتقال می‌دهند، مرتکب تخلف شده‌اند و با طرح دعوا از طرف مالک، سقوط نصف حق سرقفلی آنها حتمی است. علاوه بر این، نصف دیگر این حق، به قیمت روز به مستاجر متخلف پرداخت خواهد شد.

اقداماتی که موجب اسقاط حق سرقفلی می‌شوند

انتقال به غیر: در صورتی که با عدم وجود حق انتقال، مالک سرقفلی اقدام به انتقال (فروش) سرقفلی کند، مالک ملک می‌تواند با پرداخت نصف حق سرقفلی به مالک سرقفلی یا خریدار، محل را تخلیه کند.


تغییر شغل: تغییر شغل نیز از اقداماتی است که باعث از بین رفتن سرقفلی می‌شود. اگر در سند سرقفلی (اجاره‌نامه) شغل خاصی قید شود و مالک سرقفلی بدون اخذ رضایت مالک، اقدام به تغییر شغل کند، کل حق و حقوق قانونی وی از بین می‌رود و مالک ملک می‌تواند بدون پرداخت مبلغی ملک خود را تخلیه کند.

تعدی و تفریط: تعدی به معنای تجاوز از حدود اذن مالک یا اقدامی غیرمتعارف علیه مال دیگری است و تفریط به معنای عدم انجام تعهدات قراردادی یا متعارف برای حفظ مال دیگری است.

مسکن مهرگان
1398/01/25

در قانون جدید برای ایجاد حق سرقفلی برای مستاجر، باید بین مالک و مستاجر توافق انجام شود. این توافق به یکی از سه شیوه زیر امکان‌پذیر است:

1- هنگام عقد قرارداد مستاجر مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به مالک می‌پردازد (در عرف به این کار خرید سرقفلی گفته می‌شود)، در این صورت مالک ملزم است هنگام تخلیه ملک سرقفلی را به قیمت روز محاسبه کرده و به مستاجر پرداخت کند. باید توجه داشت که هم قرارداد باید عنوان «اجاره» داشته باشد (بنابراین در قراردادهای «صلح» چنین حقی منتفی است)، و هم اینکه مستاجر باید مبلغ را به وضوح تحت عنوان «سرقفلی» و نه چیز دیگر به مالک پرداخت کرده باشد.

2- هنگام عقد قرارداد مالک و مستاجر توافق کنند که مالک هر سال با نرخ اجاره متعارف سال جدید باز هم ملک را به همین مستاجر اجاره دهد. در این صورت اگر با اتمام قرارداد مالک دیگر تمایل تمدید قرارداد را نداشته باشد، باید مبلغی تحت عنوان سرقفلی به مستاجر بپردازد.

3- هنگام عقد قرارداد مالک و مستاجر توافق کنند که مالک باید تا زمانی که مستاجر بخواهد هر ساله با همان قیمت پیشین قرارداد را با مستأجر تمدید کند. در این صورت اگر با اتمام قرارداد مالک دیگر تمایل تمدید قرارداد را نداشته باشد، باید مبلغی تحت عنوان سرقفلی به مستاجر بپردازد.

کارگزاری املاک کومه
1398/01/25

سرقفلی به سه روش اختیاری؛ قهری و قضایی منتقل می‌شود.

انتقال اختیاری: سرقفلی یک ملک، گاهی اختیاری و با میل و رغبت مالک سرقفلی به فرد دیگری منتقل می‌شود که ممکن است با سند عادی یا سند رسمی باشد.

انتقال قهری: در انتقال قهری، شخصی فوت می‌کند و حقوق حاصل از اجاره (حق کسب و پیشه) به ورثه شخص منتقل می‌شود.

انتقال قضایی: وقتی از طرف مقام قضایی حکم به انتقال سرقفلی ملک داده می‌شود، در این صورت انتقال، قضایی خواهد بود.

انتقال سرقفلی در صورتی که سند سرقفلی، عادی باشد

هنگامی که سند سرقفلی عادی است و حق انتقال در آن قید شده باشد، صاحب سرقفلی می‌تواند سرقفلی ملک را منتقل کند؛ مشروط به اینکه انتقال جدید با سند رسمی باشد. به عبارت دیگر حتی با وجود حق انتقال، مالک سرقفلی (حق کسب و پیشه) نمی‌تواند با سند عادی سر قفلی را منتقل کند.

انتقال سرقفلی، در موارد رسمی بودن سند سرقفلی

در صورتی که سند سرقفلی رسمی باشد، باید دید مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را دارد یا خیر؟ اگر مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، می‌تواند با سند رسمی، حقوق قانونی خود را به شخص ثالث منتقل کند. لازم به یادآوری است که حتی با وجود حق انتقال به غیر، مالک سر قفلی نمی‌تواند با سند عادی، سرقفلی را به شخص ثالث انتقال دهد و در این مواقع مالک سرقفلی الزاماً باید با سند رسمی نسبت به انتقال سرقفلی ملک اقدام کند.

انتقال سرقفلی توسط شخص بدون داشتن حق انتقال به غیر

اشخاصی که بدون داشتن حق انتقال سرقفلی، سرقفلی ملک را انتقال می‌دهند، مرتکب تخلف شده‌اند و با طرح دعوا از طرف مالک، سقوط نصف حق کسب و پیشه (سرقفلی) آنها حتمی است. علاوه بر این، نصف دیگر حق کسب و پیشه به قیمت روز به مستأجر متخلف پرداخت خواهد شد. برای اینکه مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، لازم است عبارت «حق انتقال به غیر را دارد» در سند به صراحت قید شود. به عبارت دیگر مسکوت گذاشتن مساله انتقال، به معنای ممنوعیت از انتقال خواهد بود. در صورتی که در سند سرقفلی عبارتی مبنی بر انتقال سند سرقفلی قید نشود، مالک سرقفلی حق انتقال سرقفلی را نخواهد داشت.

دادن نمایندگی یا وکالت به فرد دیگری برای استفاده از محل سرقفلی در حکم انتقال سرقفلی است و در صورت نبود حق انتقال ممکن است سقوط نصف حق کسب و پیشه (سرقفلی) را در پی داشته باشد.

تکلیف مالک سرقفلی در صورت نبود حق انتقال و عدم رضایت مالک

در صورتی که در سند سرقفلی، حق انتقال به غیر تصریح نشده و مالک راضی به انتقال سرقفلی نباشد و خود نیز از خرید سرقفلی خودداری کند، برابر قانون، مالک سرقفلی می‌تواند برای اخذ مجوز انتقال به دادگاه رجوع کند. زمانی که به مالک دسترسی نباشد، مالک سرقفلی می‌تواند با مجهول‌المکان اعلام کردن مالک از طریق دادگاه نسبت به اخذ مجوز انتقال سرقفلی به طرفیت مالک ملک اقدام کند. در اینجا پرسشی مطرح می‌شود مبنی بر اینکه زمانی که سرقفلی ملکی به ورثه به ارث می‌رسد، انتقال کل ملک به یکی از وارث در صورت نبود حق انتقال به غیر، چه حکمی خواهد داشت؟ در پاسخ به این پرسش باید گفت اگرچه بنا بر نظر غالب اساتید، انتقال بین وراث با توجه به اینکه وراث نسبت به یکدیگر شریک محسوب می‌شوند، انتقال به غیر محسوب نمی‌شود اما نظر به وجود عقیده مخالف، پیشنهاد می‌شود در چنین مواردی نیز از دادگاه مجوز اخذ شود.

موجبات اسقاط حق کسب و پیشه و سرقفلی

انتقال به غیر: در صورتی که با نبود حق انتقال، مالک سرقفلی اقدام به انتقال (فروش) سرقفلی کند، مالک ملک می‌تواند با پرداخت نصف حق سرقفلی به مالک سرقفلی یا خریدار، محل را تخلیه کند.

تغییر شغل: تغییر شغل نیز از اقداماتی است که باعث از بین رفتن سرقفلی می‌شود. اگر در سند سرقفلی (اجاره‌نامه) شغل خاصی قید شود و مالک سرقفلی بدون اخذ رضایت مالک، به تغییر شغل اقدام کند، تمام حق و حقوق قانونی وی از بین می‌رود و مالک ملک می‌تواند بدون پرداخت مبلغی ملک خود را تخلیه کند. تعدی و تفریط: تعدی به معنای تجاوز از حدود اذن مالک یا اقدامی غیرمتعارف علیه مال دیگری بوده و تفریط به معنای عدم انجام تعهدات قراردادی یا متعارف برای حفظ مال دیگری است. با این توضیح در صورتی که صاحب سرقفلی (دارنده حق کسب و پیشه) نسبت به محل سرقفلی تعدی یا تفریط کند، حق سرقفلی وی از بین خواهد رفت و مالک ملک می‌تواند بدون پرداخت مبلغی، ملک خود را تخلیه کند. نپرداختن اجاره‌بها: یکی دیگر از اسباب تخلیه محل سرقفلی، نپرداختن اجاره‌بهاست.

صاحب سرقفلی مکلف است در مدت ۱۰ روز (تا دهم ماه بعد) از هر ماه نسبت به پرداخت اجاره‌بهای مالک اقدام کند. قانون هیچ بهانه‌ای را برای عدم‌پرداخت اجاره‌بها از طرف صاحب سرقفلی (مستأجر) نمی‌پذیرد و در صورت پرداخت نشدن اجاره‌بها از طرف مالک سرقفلی، مالک ملک می‌تواند با ارسال اظهارنامه نسبت به درخواست اجاره‌بها اقدام کند. هرگاه بعد از دو بار ارسال اظهارنامه، مالک سرقفلی برای بار سوم اجاره‌بها را به‌موقع پرداخت نکند، مالک ملک می‌تواند نسبت به درخواست اجاره‌بها و تخلیه ملک از طریق دادگاه یا اداره ثبت اقدام کند.

اجاره دادن محل سرقفلی

اجاره دادن محل سرقفلی از مصادیق بارز و روشن انتقال به غیر است و در صورت اقدام مالک از طریق مراجع قضایی، تخلیه ملک با پرداخت نصف سرقفلی را در پی خواهد داشت.

تغییرات فیزیکی در محل سرقفلی

صاحب حق سرقفلی نمی‌تواند در دیوار‌ها و زمین محل سرقفلی خود برخی تغییرات را انجام دهد. تغییراتی که به اساس و اصل بنا لطمه بزند یا چیزی را به محل سرقفلی اضافه کند، از مصادیق تعدی و تفریط محسوب خواهد شد و موجب تخلیه محل بدون پرداخت حق سرقفلی خواهد بود.

آگاهی نداشتن صاحبان سرقفلی باعث شده است این تصور در آنها ایجاد شود که کوبیدن یک میخ بدون اجازه مالک به دیوار از اسباب تعدی و تفریط تلقی می‌شود؛ در حالی که چنین تفکری صحیح نیست زیرا تغییراتی که به اساس و اصل بنا لطمه نزند و باعث استفاده بهتر از عین مستأجره شود، تخلف (تعدی و تفریط) محسوب نمی‌شود بنابراین صاحب سرقفلی می‌تواند تغییراتی را برای استفاده بهتر از عین مستأجره انجام دهد اما پیشنهاد می‌شود در این مورد حتماً با وکلا یا کار‌شناسان رسمی دادگستری مشورت شود.

املاک بزرگ آصف شعبه ولنجک
1398/01/26

نمونه قرارداد سرقفلی
https://www.legaldocs.ir/contract/3