قوانین فروش واحد آماده تحویل

سلام اگر املاک واحد آماده تحویل را به خریدار بفروشد و خریدار فعلا سکونت ندارد و فروشنده به دلیل فروش با قولنامه بدون کد رهگیری به خاطر نبودن پایانکار و سند و از طرف دیگر عدم ثبت پیش فروش در دفترخانه فروشنده واحد را به نفر دوم فروخته حالا مقصر چه کسی است؟ آیا املاک باید تا زمانی که که سند حاضر نبود نباید قرارداد تنظیم می کرد؟ یا املاک وظیفه اش درست است و فروشنده مقصر است. با سپاس